‘Enact’ onderzoekt hoe slecht wonen de gezondheid en de samenleving negatief beïnvloedt.

Onderzoek blijft aantonen dat een slechte woning en energiearmoede, zorgen voor een slechte gezondheid. Een slecht huis zorgt voor een hoge kost voor iemands gezondheid en een hoge kost voor de samenleving, zoals afwezigheid op het werk. Investeer in goed wonen en bespaar op meerdere levensdomeinen. #dewinstvangoedwonen
https://twitter.com/EnActNow/status/927834018753798144

EnAct investigates how poor can negatively affect & .

What do cold homes cost a country?

Homes are rather hazardous places, where all kinds of accidents can happen. Falls, fires and burns, or exposure to hazardous substances often require medical treatment, creating costs for the national health budget.

In 2013 in the United Kingdom, the National Health Service (NHS) linked  1.4 billion of its treatment expenses, including physician visits and hospitalisation, to household hazards. Extreme cold is one of the hazards connected to health costs. 

Health hazards of ‘poor housing’

Ultimately, the healthcare costs associated with household hazards reflect two things: 1) the seriousness of the health problem; and 2) the likelihood of it occurring. An underlying risk factor is that as the quality of a house goes down, the chance of a high-cost risk occurring rises substantially. To better understand the risks and costs of cold homes, the BRE (Buildings Research Establishment) has drawn together data and information from multiple sources.

The BRE drew its first ‘piece of the puzzle’ from the English Housing Survey (EHS), an initiative carried out annually to get an overview of the condition and safety of the housing stock. When conducting the survey, home inspectors use the Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) to classify specific defects and assess their potential effects on the health and safety of occupants and visitors.

The rating system defines 29 hazards and accounts for the seriousness of each, differentiating between minor hazards and those that represent an immediate threat of major harm. Anything that scores 1 000 (or more) on the HHSRS is deemed to be a Category 1 hazard.

Rickety stairs or a slippery bathroom floor, primary factors in falls on stairs or on the level, represent immediate Category 1 hazards. But the bottom line is this: exposure to cold over a long period of time is considered equally high risk. So an inefficient furnace, leaky windows and doors, and poor ventilation are – in the eyes of the UK government –just as dangerous.

In 2011, 3.4 million homes – a full 15% of the English stock of 22 million homes – were found to have at least one Category 1 risk, with ‘falls on stairs’ and ‘cold homes’ being almost tied for occurring most frequently. Each accounted for about 40% of the Category 1 risks recorded. Moreover, both occurred more than twice as often as the third-highest risk (falls on the level), and more than 10 times more often than the 10th-ranked risk (getting trapped or having some kind of ‘collision’ in a home).

A fundamental difference is this: cold homes, as the second-highest risk never send people to hospital or the doctor’s office ‘by chance’. They are not ‘accidents waiting to happen’, but rather are known to cause a steady decline in the health of occupants. Arguably then, taking steps to avoid this risk should be a high priority.

Any dwelling with even one Category 1 hazard is considered to be below the minimum acceptable standard for housing and thus classified as “poor housing”. Yet clearly, a large number of people continue to live in such homes: 15% of 65 million equals some 9.7 million.

How is cold hazardous?

The HHSRS describes a ‘healthy indoor temperature’ as being around 21°C. But one of the risk factors is people’s perception: most of people won’t ‘feel’ cold until the temperature drops below 18°C. This is already 1°C below the level at which a person’s immune system becomes comprised, creating a risk of that she or he will more easily catch a cold, flu or virus circulating in the community.

Below 16°C, the risk for respiratory and cardiovascular conditions increases substantially. This is because, just like molasses, when blood get cold it gets ‘thicker’ and flows more slowly. For each 1°C decrease in body temperature, blood becomes about 2% thicker and delivery of oxygen throughout the body is reduced. At 10°C or lower, even for two hours, the risk of hypothermia becomes quite high, especially for the elderly.

Using NHS data, the BRE study overlaid the various household hazards with the ‘first-year’ cost of treating the associated health outcomes. Pneumonia, minor respiratory conditions and mild asthma have relatively low costs, on par with minor burns. The allergies and severe asthma associated with dampness and mould in a home start to get more costly, ranging from ₤242 to over ₤2 000. Burns and heart attacks are 7 to 10 times more costly still. But check back to the graph above showing the likelihood of each risk occurring: the actual risk ofcold homes causing heart attacks is 10 times that of fires causing severe burns.

But check back to the graph above showing the likelihood of each risk occurring: the actual risk of cold homes causing heart attacks is 10 times that of fires causing severe burns.

The latest estimates for the total healthcare cost of poor housing is £1.4billion annually, with over £800 million being attributable to cold homes. COLD@HOME examines the health risks of cold homes in more detail in other posts under What are the impacts?

Impacts to communities and society

More recently, the BRE has carried out additional research to chart not only the healthcare costs of poor homes, but also their impacts on communities and society in general. When families reduce their living space to the rooms they can afford to heat, overcrowding can lead to psychological impacts that may eventually result in costs to the healthcare system or to social agencies and other civil society organisations. In some instances, negative health outcomes are shown to contribute to disruptive or destructive behaviour. It is much more difficult to attach a ‘cost’ to these impacts, but they should not be overlooked.

Advertenties

Op de werelddag van verzet tegen armoede vraagt het Antwerps Platform Wonen extra aandacht voor een goed dak boven ieders hoofd.

Het is vandaag 17 oktober – Werelddag van Verzet tegen Armoede.  Het Netwerk tegen Armoede zet dit jaar het thema gezondheid in de kijker. Armoede en een slechte gezondheid, ze gaan hand in hand.  De boutade ‘ziek maakt arm en arm maakt ziek’, is vandaag in België jammer genoeg nog voor veel mensen een harde realiteit.

Op deze Werelddag van Verzet tegen Armoede vraagt het Antwerps Platform Wonen extra aandacht voor een goed dak boven ieders hoofd omdat dit onlosmakelijk verbonden is met je gezondheid.  Weinig geld hebben, maakt dat je in een slechte woning woont en een slechte woning maakt ziek.

Als je huis wankelt, wankelt je hele leven

Zoals ze zeggen ‘Mens sana in corpore sano’ – een gezonde geest in een gezond lichaam, geldt ook ‘een goed en gezond leven in een goed en gezond huis’. Als je huis wankel is, wankelt je hele leven, in de eerste plaats je fysieke gezondheid en ook je psychisch welbevinden.

De winst van goed wonen

In de conferentie ‘De winst van goed wonen’ van het Antwerps Platform Wonen in oktober 2016* vroegen we reeds aandacht voor de link tussen slecht wonen en een slechte gezondheid. De drie huisvestingsproblemen die het meest de gezondheid schaden zijn koude, overbewoning en vocht. Mensen die in een vochtige woning wonen, hebben meer last van astma, bronchitis en ademhalingsproblemen.  Vooral baby’s en kinderen zijn hier erg gevoelig voor en ontwikkelen chronische ziektes.  Overbewoning – met teveel in een kleine ruimte wonen- zorgt voor agressie, angst en stress.

Kinderen zijn extra vatbaar

Uit onderzoek komt naar voor dat slechte woonomstandigheden het risico op ernstige gezondheidsproblemen tijdens de kindertijd en vroege volwassenheid verhogen met 25%. Ook tonen ze een link tussen slecht wonen en psychisch lijden bij kinderen. In zo’n omstandigheden wonen, maakt dat kinderen moeilijker dingen aankunnen, zich meer boos, angstig of depressief voelen en slaapproblemen hebben.

Een goed huis is belangrijk en verdient zichzelf terug

Vanuit het Antwerps Platform Wonen vragen we daarom extra aandacht voor de woonomgeving van mensen en vragen we om maximaal te investeren in een goed dak boven ieders hoofd omdat dit samen gaat met meerdere levensdomeinen van mensen zoals gezondheid.

Bovendien geeft recent Europees onderzoek van Eurofound* aan dat voor elke drie euro die de overheid investeert in wonen, ze jaarlijks twee euro kan terugverdienen. Investeren in een goed dak boven ieders hoofd kan dus op andere kosten -zoals gezondheidszorg- besparen.

Waar wachten we op?

 

 

Voetnoten:
* Conferentie ‘De winst van goed wonen’ op 12 oktober 2016: 
    -https://sociaal.net/opinie/goed-wonen-verandert-je-leven/
    -https://wooncrisisantwerpen.be/2016/10/17/de-conferentie-de-winst-van-goed-wonen-was-een-groot-succes-de-powerpoints-uit-het-plenaire-gedeelte-vind-je-hieronder/
* Studie Eurofound:
         -https://www.eurofound.europa.eu/news/news-articles/inadequate-housing-is-costing-europe-eu194-billion-per-year

 

Convenant met PASH wordt opgezegd door de stad Antwerpen.

PASH (Platform Antwerpse Sociale Huurders) kwam jarenlang op voor de belangen van de sociale huurders in Antwerpen. Gemeenschappelijke problemen van sociale huurders werden besproken en er werd naar oplossingen gezocht. PASH ontstond in 1999 en was -zeker in de beginjaren- de luis in de pels.  PASH heeft een lange geschiedenis om trots op te zijn en bouwde door de jaren heen veel expertise op en zette zich op de kaart als de belangenverdediger van sociale huurders binnen en buiten Antwerpen.

De convenant vanuit de Stad Antwerpen met PASH werd dit jaar stopgezet. Hierdoor valt de jaarlijkse subsidie van 25.000 euro weg. Met dit geld werd de jaarlijkse dag van de sociale huurder georganiseerd, de maandelijkse platformvergaderingen en andere activiteiten.

Ook wordt PASH door de stad niet meer gezien als gesprekspartner, bijvoorbeeld in het driehoeksoverleg (een overleg tussen de stad, de Antwerpse sociale huisvestingsmaatschappijen en PASH). In de plaats komt een nieuw model rond bewonersparticipatie. Het is nog wachten op meer informatie rond dit nieuwe model en hoe sociale huurders hierin hun stem kunnen laten horen.

pash

Oumie (44) zoekt al jaar naar een woning: “Al 100 keer geweigerd”

oumie
Nena Kips van koffiebar Perruche en Oumie. “Dit is toch niet normaal?”   Foto: Dirk Kerstens

 

De Gambiaanse vrouw Oumie (44) belde en bezocht al honderd huurappartementen, zonder resultaat. Ook de zaakvoerders van een koffiebar waar ze werkt, zoeken nu mee. Haar afkomst lijkt voor veel huisbazen een obstakel. “Ik voel mij hier echt slecht bij. Dit is toch niet normaal”, zegt Oumie.

In de toiletten van de koffiebar Perruche in de buurt van het Theaterplein in Antwerpen hangt een oproep van de zaakvoerders. “Wij zijn op zoek naar een appartement voor onze Afrikaanse poetsvrouw. Zij is een hardwerkende vrouw, bezit alle Belgische papieren en heeft een officieel salaris. Wijzelf staan garant voor haar eerlijkheid”, staat er te lezen.

De Afrikaanse vrouw is Oumie (44), moeder van twee kinderen van 2 en 14 jaar. Zeven jaar geleden verhuisde ze van Gambia naar Antwerpen. De vrouw moest twee van haar vier kinderen daar achterlaten.

Niet normaal

Oumie verblijft nu al een jaar bij vrienden, maar die situatie is allesbehalve ideaal. “Afgelopen jaar heb ik zeker voor honderd huurappartementen gebeld en bezocht, maar steeds zonder resultaat”, zegt Oumie. “Ofwel zou de huisbaas mij op de lijst zetten of mij terugbellen. Nadien hoorde ik niets meer.”

“We vinden dit niet alleen erg, het is ook schandalig dat ze geen woning vindt”, zegt Nena Kips, die in dezelfde horecazaak werkt. “Huisbazen kijken blijkbaar alleen naar haar huidskleur, terwijl Oumie een goede vrouw is die keihard werkt. Je hoort wel eens verhalen van discriminatie op de woningmarkt, maar als ik hoor wat Oumie meemaakt, dan schrik ik toch dat het zo erg is.”

Uit: de GVA, 24/06/2017  door Sacha Van Wiele

http://www.gva.be/cnt/dmf20170623_02938923/oumie-44-zoekt-al-jaar-naar-een-woning-al-100-keer-geweigerd

 

In gesprek over de Antwerpse wooncrisis

“Antwerpen verkeert in een wooncrisis” kopte de GVA. Ook Christel, vrijwilligster bij de budgetgidsen wordt er mee geconfronteerd: “Als we iemand nieuw zien bij de Budgetgidsen, hou ik altijd even mijn hart vast. Pas als ik weet dat de woonsituatie in orde is, weet ik dat we resultaten kunnen boeken. Anders zit de situatie muurvast.”

edf

Wonen in Antwerpen  | In gesprek met Christel en Jamal

De Vlaamse regering is druk aan het werken aan een conceptnota over de private huurmarkt. Af en toe halen enkele voorstellen al de pers. Zoals de idee om de huurwaarborg opnieuw op te trekken naar drie maanden in plaats van de huidige twee maanden.
Wij gingen eens luisteren bij Christel van de Budgetgidsen en Jamal van het team ‘Wonen’ welke gevolgen deze maatregel heeft voor de gezinnen waar zij dagelijks mee in contact komen. Het werd een boeiend gesprek, dat de hele Antwerpse woonproblematiek aankaartte.

Christel valt meteen met de deur in huis: “Als we iemand nieuw zien bij de Budgetgidsen, hou ik altijd even mijn hart vast. Pas als ik weet dat de woonsituatie in orde is, weet ik dat we resultaten kunnen boeken. Anders zit de situatie muurvast.”

De Budgetgidsen is een project van Samenlevingsopbouw Antwerpen stad vzw. Vrijwilligers proberen de kloof te dichten tussen steun en mensen die steun nodig hebben. Samen met de mensen bekijken ze hun financiële en sociale rechten, of er al gebruik van gemaakt wordt en hoe dit gerealiseerd kan worden.

“We gaan bijvoorbeeld mee naar de huurdersbond als men dat wil. Maar eigenlijk is het niet onze taak om met hen op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Toch kan je ze moeilijk laten zitten, ze hebben hulp nodig. En dan zal ik als vrijwilliger toch al eens proberen hen daarbij te helpen. Maar ook wij zitten strop.

Onlangs probeerde ik voor een gezin met vier kinderen te kijken wat de opties waren voor een sociale woning. Er wordt wel eens gezegd dat de wachtlijst 10 jaar is, maar dat blijft dus 10 jaar. Ook na 5 jaar wachten. Ik heb alle sociale woonmaatschappijen bezocht en daar vertelden ze me dat dit gezin eigenlijk geen kansen maakt op een sociale woonst. Er zijn sowieso al heel weinig grote sociale woningen en als er dan al eentje vrijkomt, dan hebben de mensen die al klant zijn voorrang.”

Waarom wil het gezin zo graag uit haar huidige woning? 

De toestand van deze woningen (op de private huurmarkt) is schrijnend. Plaatsgebrek, vochtproblemen, slecht geïsoleerd, verouderd, de basisinfrastructuur die gewoon niet in orde is.
Christel: “Dat beïnvloedt de levens van mensen. Slecht wonen geeft stress en weegt op de relaties onderling. Als je continu met problemen geconfronteerd wordt, zonder oplossing in het vooruitzicht, hoe hard je ook zoekt, legt dat een constante druk op je gezin. Ook voor de kinderen. Als ik zie in welke staat zij hun huiswerk moeten maken, waardoor zij zich niet kunnen concentreren, schrik ik er niet van dat zoveel kinderen hun schooljaar moeten overdoen. Maar ook op het gebied van gezondheid speelt huisvesting een grote rol. Huizen met vocht maken ziek, er is de continue stress, …
Een goede woning is een noodzaak om een goed leven te kunnen leiden. Die mensen vragen geen luxe hé, wel genoeg plaats en een woning die in orde is.”

Ook Jamal wordt dagelijks met dergelijke problemen geconfronteerd: “Hier op het Dam hebben we ooit een permanentiemoment georganiseerd, de Huurzoeker. Mensen kwamen naar ons en we probeerden hen te begeleiden. Maar dat werkte niet. In normale omstandigheden proberen wij de mensen te versterken, om zoveel als mogelijk zelf te doen. Bij woonproblemen zitten mensen al zodanig in een crisissituatie dat zij, als ze hulp komen zoeken, onmiddellijk hulp nodig hebben en heel snel iets willen vinden. Zelfs een-op-een begeleidingen, door Vormingplus zijn gestopt omdat zij op de private huurmarkt niets vonden dat kwalitatief en betaalbaar was. Een sociale woning is zelfs geen alternatief meer, aangezien de wachtlijsten daar steeds langer worden.”

Wat de nota van Homans wil doen, is de balans herstellen tussen rechten van de huurder en de rechten van de verhuurder. Hoe ervaren jullie die balans?  

Jamal: “Tot voor kort hadden we op het dam een project rond woonkwaliteit en vochtproblemen. We gingen er op huisbezoek en hebben zo’n 50 cases begeleid. Op de vraag of we de huisbaas mochten betrekken in de begeleiding, werd zeker tijdens de eerste gesprekken negatief geantwoord. Mensen hebben heel vaak schrik van de verhuurder, uit angst om hun appartement te verliezen. Voor elke woning die te huur staat, zijn er veel kandidaten.”

Christel beaamt dat. “Ik heb onlangs een gezin begeleid waarvan de huisbaas niet ver woonde en die hen vaak tegenkwam. Dat waren mensen met weinig sociale contacten. Stappen nemen tegen de huisbaas omdat de woonst niet in orde was, was dus helemaal niet evident. Dan is het ook logisch dat mensen afhaken om verder stappen te ondernemen en er toch voor kiezen in dezelfde situatie te blijven zitten.”

Zijn er dan instanties, zoals de huurdersbond, die wel opkomen voor de rechten van de huurder, of die hen kunnen helpen bij een moeilijke relatie?  

Jamal: “De huurdersbond is bij de meeste mensen intussen gekend, maar zij vragen 10 euro voor advies, wat de drempel wat hoger maakt. Met Samenlevingsopbouw kunnen we mensen wel gratis doorverwijzen. Toch zijn ook hun mogelijkheden beperkt. Zij kunnen geen individuele begeleiding verzorgen. Wat ze wel doen, is een brief opstellen en deze meegeven met de huurder, die zij dan op hun beurt aan de verhuurder moeten verzorgen. Als de relatie tussen beiden al niet vlot verloopt, is dat geen evidentie. Veel mensen beseffen ook niet dat zo’n brief best officieel is en een relatie tussen huurder en verhuurder ook kan veranderen.
Nadat de brief verstuurd werd, kan er bemiddeling aangevraagd worden. Maar de huisbaas is niet verplicht om daar aanwezig te zijn.

Let op, het bestaan van de huurdersbond is positief: er is een bepaalde ondersteuning en veel mensen worden echt verder geholpen. Maar de problematiek is zo groot, dat het ook daar vaak strop loopt. Bovendien blijf je als huurder toch in een moeilijke positie. Stappen zetten naar de huurdersbond houdt soms ook risico’s in die huurders niet altijd kunnen of durven nemen. Als je echt wil doorzetten, kan er inspectie langskomen. Ook bij het woonkantoor kan je een onderzoek aanvragen, om je woning te laten controleren. Maar zij zijn verplicht om wantoestanden door te geven aan de inspectie. Als er gevaar wordt vastgesteld (elektriciteit of CO bijvoorbeeld) moeten zij een procedure opstarten. Als de eigenaar dan niets onderneemt, kan dat leiden tot een ongeschikt of onbewoonbaar verklaring. In dat geval moeten de huurders dus – al dan niet tijdig – het huis uit. Wie deze stappen wil nemen, moet dus een alternatief hebben en dat hebben de meeste mensen niet.”

De huurwaarborg  

Jamal: “Binnen ons project Collectief Goed, waar we aan oplossingen bouwen voor grote gezinnen in armoede en van andere origine, zien we de inspanningen die mensen moeten leveren voor een huurwaarborg. Een jaar voor zij bij ons kunnen huren, gaan we met hen in traject. Vanaf dag 1 beginnen we te sparen. Een huurwaarborg van twee maanden betekent maandelijks 50 euro opzij zetten. Dat was niet evident, maar het was mogelijk. Als we datzelfde willen doen voor een huurwaarborg van drie maanden, loopt dat bedrag op tot 100 euro, dat is wel problematisch.

Daarom bekijken we nu of we in de toekomst een fonds kunnen creëren om de huurwaarborg te betalen. Maar dan blijft het beperkt tot de mensen die bij ons in het traject zitten. We kunnen dit niet uitbreiden voor heel Antwerpen, terwijl er ook op dat niveau een oplossing moet komen.

Toch bestaan er al goede aanzetten, zoals het huurwaarborgfonds van het OCMW, waar huurders van gebruik kunnen maken om hun huurwaarborg te betalen. Het lijkt me beter om dit fonds uit te breiden, in plaats van de huurwaarborg op te trekken en banken te overtuigen om hier een lening voor toe te staan. Het huurwaarborgfonds bestaat momenteel enkel voor leefloners en is afhankelijk van het conformiteitsattest van de woning. Enkel wanneer de woonst volledig in orde is, kan je er beroep op doen. Uiteraard is het goed van de stad om te streven naar kwalitatieve woningen. Maar op deze manier worden het recht op wonen gekoppeld aan de kwaliteit van de woning en dat speelt in het nadeel van huurders in een maatschappelijk kwetsbare positie. Zij kunnen die kwaliteit niet afdwingen van de eigenaar. Onze vraag is simpel. Laat de mensen gewoon huren en stimuleer verhuurders daarna om hun woning in orde te brengen. Want ook hier zit je met tientallen andere huurders die klaarstaan, waardoor de verhuurder zal kiezen voor de kandidaat die de waarborg meteen – en in sommige gevallen zelfs cash – op tafel kan leggen.”

Kan dat zomaar? 

Christel: “Normaal moet een huurwaarborg gaan via een geblokkeerde rekening. Maar dat wordt niet gecontroleerd. In bepaalde gevallen gebeurt het dus nog steeds cash, om die vraag naar conformiteit van het OCMW te omzeilen. Dat geeft uiteraard problemen als de mensen weer willen vertrekken. Verhuurders die, zonder plaatsbeschrijving beweren dat er zaken stuk gaan. Het is moeilijk om op deze manier het geld, dat eigenlijk van jou is, terug te krijgen. Ook qua timing zijn er vaak problemen. Je moet al heel snel de nieuwe waarborg kunnen geven, terwijl je het geld van de vorige helemaal niet snel terugkrijgt.

Vaak zijn mensen ook blij dat ze zo snel iets gevonden hebben, dat ze dan maar instemmen met het cash geven. Pas achteraf duiken de problemen op. Hier zijn duidelijke en wettelijke maatregelen voor nodig.”

Jamal vult aan: “Bijkomend probleem is de bestaande discriminatie op de huurmarkt. We hebben het al verteld, door het kleine aanbod zijn er telkens veel kandidaten om een appartement te huren. De eigenaar moet dus een keuze maken. Maar bewijs dat eens, het verschil tussen een willekeurige selectie door de verhuurder en discriminatie. Voor hen geldt dat nog harder: liever gewoon slecht wonen dan dakloos worden zonder alternatief.”

Ook de partijgenoot van Homans en Antwerps schepen van wonen, Fons Duchateau kwam onlangs in de media met enkele standpunten rond wonen. Om starters en rijke middenklasse aan te trekken, wil hij de Antwerpse bouwcode zo hervormen dat huizen kleiner dan 300 m2 niet meer omgevormd kunnen worden tot appartementen. 

Jamal: “Het gevaar bestaat dat door dit soort maatregelen opnieuw een groep mensen uitgesloten wordt, die nu nog minder kansen krijgt op de private huurmarkt. Omdat er minder aanbod zal zijn, maar ook omdat het SVK (sociaal verhuur kantoor) dat zich richt op bepaalde groepen en met kleine en goedkope appartementen, haar patrimonium niet zal kunnen uitbreiden.

Ook voor ons wordt het zo wel heel moeilijk om een stem te geven aan de mensen in maatschappelijk kwetsbare positie. Bij oplossingen worden wij onvoldoende gehoord. Een voorbeeld: de huurwaarborg van het OCMW werd gestart in Antwerpen Noord en Borgerhout en werd daarna uitgebreid naar de hele stad, helaas zonder eerst een goede evaluatie te voeren met het middenveld. Nochtans kunnen wij uit de praktijk punten tot verbetering aangeven.

https://samenlevingsopbouw-antwerpenstad.be/nieuws/de-antwerpse-wis-een-gesprek/

Vlaams Huurdersplatform: “Huurwaarborg van drie maanden is onredelijk”

Gepost op 2017-05-30

Huurwaarborg van drie maanden is onredelijk

Sinds 2007 mag een huurwaarborg die je op een geblokkeerde rekening stort maximaal twee maanden huur bedragen. Dit was een broodnodige maatregel om de toegang tot een private huurwoning te bevorderen. Af en toe komt de discussie over de hoogte van de huurwaarborg opnieuw bovendrijven. Ook vandaag zorgt dit voorstel voor ophef in de pers.

tehuur_kl

Huurwaarborg optrekken is geen optie

Nu al moeten heel wat private huurders op hun centen letten als ze een woning willen huren. Want tel het maar eens uit. Je moet 2 maanden huurwaarborg betalen en een eerste maand huur, nog voor je de eerste stap in je nieuwe huis kan zetten. Tegelijk komen er onvermijdelijk heel wat verhuiskosten op je af.
“Het kost al snel enkele duizenden euro’s om iets te beginnen huren. Voor veel alleenstaanden en gezinnen, zelfs met een vast inkomen, is dat in één keer enorm veel geld. Daarenboven staat de huurwaarborg van je oude woning nog steeds vast en vaak sleept het een hele tijd aan vooraleer je die terugkrijgt. Allesbehalve een verassing dus dat uit het Groot Woononderzoek blijkt dat maar liefst 42% van alle huurders moeite heeft om zijn huurwaarborg van twee maanden neer te tellen. Dat dreigt op te lopen tot meer dan de helft indien we nu zomaar het bedrag optrekken” aldus Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

Huurwaarborg als selectiemechanisme

Voor veel verhuurders is het vragen van een huurwaarborg een methode om te zien hoe kapitaalkrachtig de kandidaat-huurder is. Nochtans is deze maatstaf naast de kwestie. Wanneer een verhuurder de financiële draagkracht van een kandidaat-huurder wil nagaan, dan kan hij beter polsen naar de hoogte van het inkomen.
De vorm van de huurwaarborg wordt ook vaak misbruikt om kandidaat-huurders weg te selecteren of zelfs te discrimineren. Zo blijkt uit het Groot Woononderzoek dat maar liefst 36% van de verhuurders zijn woning niet wil verhuren aan iemand waarvan ze weten dat hij een huurwaarborg via het OCMW heeft geregeld.

Huurwaarborglening

In de conceptnota private huur en in verschillende commissievergaderingen gaf minister Homans reeds aan dat ze een huurwaarborglening wil installeren. Essentieel is dat de verhuurder niet kan afleiden dat de huurwaarborg via een lening werd bekomen. Een goed werkende huurwaarborglening heeft het potentieel om voor een deel van de huurders een oplossing te bieden. Maar zadelen we mensen die nu al te weinig overhouden om menswaardig te kunnen leven na het betalen van de huur (30,4 % van de private huurders), straks ook nog eens op met een lening om tegelijkertijd hun huurwaarborg af te betalen?
Bovendien roept zo’n systeem van waarborglening tal van bijkomende vragen op. Zal de waarborg voldoende snel gegeven kunnen worden? Wie zal een beroep kunnen doen op deze huurwaarborglening en welke administratieve rompslomp gaat ermee gepaard? Wat is de meerwaarde tegenover de OCMW-huurwaarborg? En niet in het minst, zullen daar extra kosten voor de huurder aan verbonden worden? “De waarborg omhoog willen stuwen tot drie maanden maar een zeer troebele huurwaarborglening voorstellen, stelt ons nog niet gerust”, aldus Verstichele.

Niet enkel een armoedeprobleem

We weten ondertussen dat het neertellen van de huurwaarborg niet enkel een zorg is voor mensen in armoede. Ook voor veel gezinnen die wel een standvastig inkomen hebben, maar zich geen plotse grote uitgaves kunnen veroorloven, komen hierdoor in de problemen als ze iets willen huren.
Als het inderdaad een probleem betreft waar meer dan de helft van de huurders door wordt getroffen, dringt een veralgemeende regeling zich dan niet op?

Centraal huurwaarborgfonds

Een uniform systeem voor alle huurwaarborgen zou tegemoet kunnen komen aan de problemen waar huurders op botsen. Huurders zouden bijvoorbeeld, al dan niet met een afbetalingsregeling, twee maanden huur kunnen storten in een centraal huurwaarborgfonds waar alle huurwaarborgen worden verzameld. Aangezien er dan maar één systeem meer zou bestaan, kan de verhuurder per definitie niet langer selecteren op de oorsprong van de waarborg.

Conclusie

Drie maanden huurwaarborg vragen van kandidaat-huurders kan op dit moment niet aan de orde zijn. En al helemaal niet zonder volledig uitgewerkte, flankerende maatregelen die meteen soelaas moeten kunnen bieden om de toegang tot de private huurmarkt te verzekeren. Tenslotte zijn ook verhuurders niet gebaat bij nieuwe huurders die misschien al vanaf het begin van de huur schulden moeten aangaan. En als de overheid dan toch vindt dat verhuurders recht hebben op een huurwaarborg van drie maanden huur, kan diezelfde overheid dan niet beter zelf voor die derde maand borg staan?

In de pers: o.a. De Morgen, De Standaard, Het Laatste Nieuws, Knack, De Tijd

Huurdersbond waarschuwt voor groot tekort aan betaalbare woningen. Goedkoop huren wordt onmogelijk

Huurdersbond waarschuwt voor groot tekort aan betaalbare woningen

Goedkoop huren wordt onmogelijk

Goedkoop huren in Vlaanderen wordt haast onmogelijk. De prijzen van de goedkoopste woningen op de markt zijn nooit eerder zo sterk gestegen. Met bijna negen procent. “Op de factuur scheelt dat al gauw 31 euro. Veel geld voor iemand die met één inkomen moet rondkomen”, zegt de Huurdersbond.

huurdersbond2

Terwijl u voor een huurwoning in 2015 nog gemiddeld 590 euro neertelde, was dat in 2016 net ietsje minder: 588 euro. Dat zou goed nieuws moeten zijn, omdat huren voor het eerst in tien jaar goedkoper wordt. “Maar dat is het hoegenaamd niet”, zegt Joy Verstichele van de Huurdersbond, die vandaag de cijfers uit het jaar­rapport bekendmaakt. “Wellicht wordt de daling veroorzaakt door een groter aanbod aan nieuwbouwappartementen. Daardoor minderen de prijzen.” Keerzijde van de medaille is dat om zo veel nieuws bij te bouwen, een pak goedkopere eengezinswoningen zijn moeten sneuvelen. “Terwijl één op de vijf huurders daar wel naar op zoek is. Door de verschraling van dat specifieke aanbod worden de prijzen in dat segment duurder.”

31 euro per maand extra

De goedkoopste huurprijzen zijn dan ook met bijna 9 procent gestegen. En dat is veel sneller dan de gemiddelde huurprijzen voor alle woningen. “Op je factuur scheelt dat al gauw 31 euro per maand. Veel geld voor iemand die met één inkomen moet rondkomen”, stelt Verstichele. “Bovendien zijn het dikwijls kwalitatief minder goede woningen, die minder goed geïsoleerd zijn. Ze kosten dus meer aan energie.”

In 2013 bleek al dat een derde van de huurders – bijna 167.000 Vlaamse gezinnen – niet genoeg overhield aan het einde van de maand om menswaardig te leven. “Slechts een schamele 3,75 procent krijgt daarvan een huurtoelage.” En die aantallen zullen alleen maar stijgen, klinkt het. Dat blijkt ook uit het recordaantal mensen – bijna 7.900 in 2015 – dat subsidies aanvroeg om goedkoper te gaan wonen. De Huurdersbond spreekt van een echte wooncrisis. “Goedkoop huren kan je tegenwoordig vergelijken met de lotto winnen.”

Verstichele wil dat minister van Wonen, Liesbeth Homans, meer sociale huurwoningen bijbouwt, dat ze meer huursubsidies toekent en dat ze verhuurders fiscaal stimuleert om goedkopere woningen aan te bieden.

In 2016 werd voor een recordbedrag van 866 miljoen euro geïnvesteerd in de sociale woningbouw, reageert Toon De Bock, woordvoerder van de N-VA-minister. Het is ook de bedoeling dat voor de zomer het systeem van de geconventioneerde huur wordt goedgekeurd. “Eigenaars die bereid zijn hun woning voor een bepaalde termijn aan een lagere prijs te verhuren, krijgen daarvoor een financiële tegemoetkoming.”

Uit: het Nieuwsblad, 18/05/2017