Homans neemt maatregelen om het voor eigenaars aantrekkelijker te maken om te verhuren

Homans neemt maatregelen om eigenaar-verhuurders te ondersteunen

Een overzicht en eerste reacties

homans_dewaele

Minister Liesbeth Homans deed afgelopen weekend  zeven voorstellen om de private huurmarkt te stimuleren en het voor eigenaar-verhuurders aantrekkelijker te maken om te verhuren.  Op zich juichen we dergelijke maatregelen toe.  De kwaliteit op het onderste segment van de private huurmarkt is zo bedroevend slecht, het aanbod schraal en de huurprijzen in verhouding zo hoog, dat maatregelen om eigenaar-verhuurders van dat deel van de huurmarkt te ondersteunen positief zijn.  Een aantal eigenaar-verhuurders heeft deze ondersteuning nodig en het komt ten goede van de huurders.

Vanuit de Huurdersverenigingen en de verenigingen van eigenaars werd er alvast gereageerd en ze vragen overleg met de minister. De insteek moet zijn dat de huurmarkt voor elke kandidaat huurder toegankelijk wordt en dat elke huurder in een betaalbare en kwaliteitsvolle woonst kan verblijven met de nodige woonzekerheid.

Bedenkingen die wij alvast hebben bij de 7 voorstellen:

  • Woonzekerheid voor de huurder  is erg belangrijk, wij staan achter langdurige huurcontracten van negen jaar.
  • Subsidies voor verhuurders die aan een lagere huurprijs verhuren is een goede stimulans om eigenaars in gang te krijgen om hun woning te renoveren en nadien aan een aanvaardbare huurprijs met vastgestelde maximumprijs te verhuren.
  • Homans haalt aan dat zulke maatregelen nodig zijn voor deze groep die net te veel verdient om een sociale woning te huren en net te weinig om een huis te kopen. Dit staat echter ver van de realiteit. Er zullen zo wel huurders bestaan maar die vinden hun weg op de private markt. De overgrote groep huurders die wij in het werkveld tegenkomen zijn huurders met lage inkomens die in aanmerking komen voor een sociale woning maar door de lange wachtlijsten bij de sociale huisvestingsmaatschappijen en het tekort aan een aangepast aanbod (vb. voor grote gezinnen) op de private en sociale huurmarkt aangewezen zijn op de moeilijke private huurmarkt.  Er is geen aangepast aanbod voor deze groep, dus zijn ze gedoemd om slechte en dure woningen te huren.  Een te grote hap uit hun budget gaat naar het huren van een slechte woning.  Onderzoekscijfers herhalen jaar na jaar deze problematiek, oa in het Grote Woononderzoek en het boek ‘Woonnood in Vlaanderen’.   Wij zijn voorstander van 1/3e is de max, waarbij de woonkost slechts één derde zou mogen zijn van het beschikbare inkomen.  Iets wat vandaag de dag een utopie is voor vele huurders met een laag inkomen en mensen in armoede duwt.
  • Maatregelen en geld om discriminatie aan te pakken zijn absoluut nodig.  Het is verbijsterend hoe er gediscrimineerd wordt op de huurmarkt en hoe eigenaars en immokantoren dit ongemoeid kunnen blijven doen.  Met geld te geven aan de eigenaarssyndicaten die exclusief de belangen van eigenaars behartigen, los je dit niet op.  Hardere instrumenten zoals praktijktesten zijn noodzakelijk. Immokantoren belonen en stimuleren die niet meedoen aan deze praktijken eveneens.
  • Eigenaars die energetische ingrepen doen zoals het plaatsen van zonnepanelen, mogen dit doorrekenen in de huurprijs.  Ook hierbij stellen we ons ernstige vragen. We zien vaak dat eigenaars die hun woning renoveren, de huurprijs in dergelijke mate verhogen, dat de oorspronkelijke huurders er niet kunnen blijven wonen en er een ander type huurder met een hoger inkomen komt wonen.  Deze sociale verdringing steekt heel erg de kop op in bepaalde stadsbuurten in ontwikkeling.                                                                                                                                   Voor deze maatregel,  zou er een onderscheid moeten gemaakt worden tussen basiscomfort dat gegarandeerd moet worden en waar de huurprijs niet van mag stijgen en tussen extra comfort.  Onder basiscomfort (dat in de toekomst een verplichtend karakter krijgt) valt bijvoorbeeld dakisolatie en dubbele beglazing.   Van een andere orde is extra comfort zoals bijvoorbeeld zonnepanelen en regenwaterputten,  die eventueel wel kunnen worden doorgerekend maar in de praktijk weinig voorkomen in huurhuizen.
  • Voor renovaties mag de huurder uit huis gezet worden.  Dit mag volgens ons enkel als er een alternatieve woning voorzien wordt en de huurder nadien kan terugkomen.  We denken hierbij aan de renovatiecarrousel, een instrument waarbij de huurder in een tijdelijke woonst gaat wonen en daarna terugkeert.
  • Dat er een alternatief komt voor de OCMW waarborg is goed.  Het is stuitend hoe negatief huisbazen reageren op dergelijke waarborg.  Huisbazen zijn zelden bereid te verhuren aan iemand met een OCMW waarborg uit angst voor betalingsproblemen. Het is een stigma dat een huurder vaak al a priori uitsluit.

We zijn benieuwd naar het verdere overleg met de minister en volgen het op de voet

Overzicht artikels:

Artikel uit De Standaard van 2-3 juli:

MET DEZE ZEVEN MAATREGELEN MOET PRIVATE HUURMARKT BOOST KRIJGEN

Verhuurder krijgt alle macht van Homans

Liesbeth Homans (N-VA) trekt voluit de kaart van de verhuurders om de povere huurmarkt te doen heropleven. Ze kunnen straks rekenen op een pak meer voordelen én centen. ‘Dit moet eigenaars weer stimuleren om de huurmarkt op te gaan.’

De huurmarkt is sinds de zesde staatshervorming een bevoegdheid van de Vlaamse regering. Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) plant nu een omwenteling met zeven opvallende maatregelen die zich vooral op de verhuurders richten.

  1. Elke kleine reparatie moet in contract staan

Het is een bekend fenomeen: de huurder of verhuurder herstelt een kleinigheid aan het huis, maar enkele jaren later blijkt dat problemen te veroorzaken. ‘Als je dan wil aantonen wie verantwoordelijk is, moet je naar de vrederechter’, zegt Homans. ‘Intussen wordt het pand niet verhuurd en staat het gewoon leeg.’

De oplossing: een verplichting om bij alle herstellingswerken – hoe klein ook – een document te ondertekenen en dat bij het huurdossier te voegen.

Verhuurders zullen ook verplicht zijn altijd een plaatsbeschrijving op te stellen, conform de richtlijnen van de overheid. ‘Dat is meteen in het voordeel van de huurder die erna komt’, zegt Homans.

  1. Huurcontract van negen jaar wordt de norm

Homans wil af van de kortetermijncontracten en voert de huurcontracten van negen jaar weer in als de vaste norm. ‘Het creëert stabiliteit op de markt en biedt de verhuurder zekerheid over zijn inkomsten en  geeft woonzekerheid aan de huurder. Alleen als beide partijen samen voor een kortlopend contract kiezen, zal dat nog mogelijk zijn.’

  1. Stevige subsidies voor wie goedkoop verhuurt 

Homans belooft ook een stevige financiële tegemoetkoming voor verhuurders die zich specifiek richten op lagere lonen. In ruil daarvoor zullen de verhuurders zich aan een bepaalde maximumprijs moeten houden en moeten ze voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld negen jaar) op die manier blijven verhuren. Dat systeem wordt onder meer in Frankrijk al toegepast.

Homans benadrukt dat het niet de bedoeling is op termijn de sociale huurmarkt te verwaarlozen. ‘Maar we moeten ook iets doen voor de groep die net te veel verdient voor een sociale woning, en net te weinig om een eigen huis te kopen.’

  1. Geld voor verhuurders om zélf discriminatie aan te pakken

Discriminatie op de huurmarkt is een groot probleem. Verhuurders gooien vaak de deur dicht voor leefloners, voor allochtone gezinnen en voor alleenstaande mannen of vrouwen met kinderen. Homans wil vol inzetten op zelfregulering: ‘We hebben de verhuurderssyndicaten nodig om hun klanten te sensibiliseren en te zeggen wat mag en niet mag.’

Dat betekent ook dat de praktijktests – het zogeheten ‘mystery shopping’ – niet meer aan de orde zijn. Homans geeft opnieuw aan dat ze ‘tegen dat principe is’.

De syndicaten zullen  jaarlijks subsidies krijgen, die ze naar eigen goeddunken kunnen besteden om de discriminatie op de huurmarkt aan te pakken of om verhuurders beter te informeren over de regels inzake de vereiste woningkwaliteit.

  1. Wie zonnepanelen legt of extra isoleert, mag dat doorrekenen 

‘We gaan de verhuurders moeten stimuleren en misschien ook verplichten bijvoorbeeld dakisolatie te leggen of dubbelglas te steken’, zegt Homans. ‘Het is logisch dat ze daar iets voor terugkrijgen. Ik vind dan ook dat ze dat voor een stuk mogen doorrekenen in de huurprijs.’

  1. Voor renovaties mag huurder uit huis gezet worden 

‘Sommige woningen hebben echt dringend nood aan renovatie’, zegt Homans. ‘Maar het is vaak moeilijk de noodzakelijke werken te doen omdat het contract niet stopgezet kan worden.’

De minister wil het daarom een stuk gemakkelijker maken het huurcontract om die reden tijdelijk of permanent stop te zetten. ‘Soms flirt een pand met de grens van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Dan is het ook in het belang van toekomstige huurders om de woonkwaliteit in het oog te houden.’

Homans benadrukt dat het ‘niet de bedoeling is die huurders van vandaag op morgen op straat te zetten’.

  1. Alternatief voor ‘stigmatiserende’ OCMW-waarborg

Verhuurders beginnen nu vaak al te huiveren als een huurder een waarborg van het OCMW bovenhaalt. ‘Zo’n waarborg werkt heel stigmatiserend’, zegt Homans.

Ze wil daarom zelf starten met een ‘anonieme’ huurwaarborg van de Vlaamse overheid. ‘Wij storten die waarborg op de rekening van de huurder en spreken samen een afbetalingsplan af. Zij kunnen dat geld dan rechtstreeks betalen aan de eigenaar.’
Op die manier wil Homans ook komaf maken met het cash betalen van de waarborg.

Reacties in  het Journaal op 02/07

http://deredactie.be/cm/vrtnieuws/videozone/programmas/journaal/2.45220?video=1.2702675

Reactie in De Standaard op 04/07:

Huurdersbond:‘Minister Homans, zo los je discriminatie niet op’

‘Subsidies voor verhuurders die hun prijs laten zakken, is een goed idee’, zeggen de huurders- en de verhuurdersbonden in koor. Maar vooral de huurders hebben nog veel vragen bij de andere voorstellen van Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA).

‘Vandaag zijn er 280.000 mensen die huren maar eigenlijk recht hebben op een sociale woning’, zegt Open VLD-parlementslid Mercedes Van Volcem. ‘Een fiscale stimulans voor verhuurders was broodnodig. Maar we moeten ook iets doen voor de huurders, want nu krijgen 150.000 sociale huurders een lage huur en anderen niets.’

De huurdersbonden vragen zich dan weer af hoeveel geld ­Homans kan uittrekken. ‘Met de concrete uitwerking van haar hele voorstel heeft de minister nog veel werk’, zegt coördinator Joy Verstichele.

Sensibiliseren is niet genoeg’

Dat Homans af wil van de stigmatiserende OCMW-waarborg en de korte huurcontracten, kan op veel goedkeuring rekenen bij de huurders, maar doet de verhuurders steigeren. ‘Kortlopende contracten moeten mogelijk blijven’, zegt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. ‘Zonder proefperiode weet de verhuurder niet wie hij voor zich heeft.’

D’Hauwers is daarentegen wel ­verheugd over Homans’ voorstel om discriminatie van bijvoorbeeld leef­loners te bestrijden door aan de eigenaarssyndicaten geld te geven om hun leden te sensibiliseren. Maar politiek lijkt daar geen meerderheid voor te bestaan. ‘Sensibilisering alléén is niet voldoende’, zegt CD&V-par­lementslid Katrien Partyka. Ze zit daarmee op de lijn van de huurders. ‘Discriminatie is alomtegenwoordig. Naast sensibilisering hebben we vooral praktijkcontroles én sancties ­nodig’, zegt Verstichele. ‘En nu wil de minister een blanco cheque geven aan de eigenaars?’

De coalitiepartners zitten deze week opnieuw samen om de conceptnota van Homans te bespreken. De Vlaamse regering wil de nieuwe huurmaatregelen nog voor het zomerreces goedkeuren.

 

 

 

Advertenties

Reacties met respect voor het verhaal zijn welkom.

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s